Tras varios meses de trabajo, el Municipio comenzó a redactar la normativa que le dará forma a los nuevos códigos de zonificación y edificación, ordenanzas que establecen el ordenamiento urbano y territorial del distrito.

La legislación actual data de 1985, y ha sufrido varios parches a lo largo de los años para “aggiornarla” al crecimiento que experimentó Pilar en los últimos años.

Pero esos parches, acompañados de cientos de excepciones a los códigos, generaron que el crecimiento sea desordenado, dispar y en permanente tensión entre zonas rurales,  residenciales, comerciales e industriales.

Desde febrero de este año la Comuna comenzó una profunda labor con expertos de la Universidad de Buenos Aires, quienes primero hicieron un diagnóstico de todo el distrito, y ya pusieron manos a la obra para elaborar los proyectos.

En términos generales, y aun cuando la iniciativa está en etapa de elaboración, el Jefe de Gabinete de la Comuna, Juan Pablo Martignone, explicó a Pilar de Todos algunos de los cambios que se pretenden imprimir.

“El nuevo código reconoce las cosas que ya pasaron en el territorio, y hoy las normas no lo reflejan. Por ejemplo, hay muchos lugares de Pilar en donde pasaron cosas muy distintas a lo que dice el código actual, como barrios enteros en donde la subdivisión de lotes es menor a lo que dice el código, o barrios en donde se consolidaron multifamiliares y ya le cambió la fisonomía al lugar. Lo que se hace es legalizar eso, pero a su vez preservar por otro lado los barrios y zonas en donde eso aún no pasó, justamente para cuidarlos”, explicó Martignone.

Otro aspecto apunta a lo que los especialistas denominan “contener la mancha urbana”, es decir fomentar que las construcciones se sigan haciendo en una misma área ya poblada, para facilitar la cobertura de servicios básicos como asfaltos, agua y cloacas.

“La mancha urbana actual tiene una cantidad de espacio libre enorme, por lo que se buscará fomentar que se ocupe. Y no necesariamente debemos pensar en edificios en altura en estos casos, sino en cambiar las zonificaciones”, explicó el funcionario.

Donde sí se elevarán las alturas, al menos así es la idea que luego deberá ser refrendada por el Concejo Deliberante, es en zonas cercanas a las estaciones del ferrocarril.

“En la medida que el Estado nacional avanza en la mejora de los ferrocarriles, como la futura electrificación de ramales o centros de transferencia, pretendemos favorecer que haya más densidad en cercanía a estaciones férreas, pero siempre y cuando esté asegurada la provisión de agua y cloacas; de lo contrario, no”, agregó Martignone, al tiempo que señaló que es un código que si bien convalida lo que ya existe, no favorece a algunos propietarios en particular, que pudieran haber estado especulando con predios que fueron comprados como rurales y ahora pasarían a urbanístico.

Industria

En cuanto a lo industrial, un tema que siempre está en tensión con habitantes de zonas residenciales, el funcionario explicó que se extenderán las zonas fabriles lindantes a las ya preexistentes, aunque aún no se definió que tanto se van a agrandar.

En ese sentido se refirió al actual Parque Industrial y al corredor de la ruta 25 en Villa Rosa. Aunque en este último caso, lo que se hará es crear una suerte de precinto industrial desde las vías del Ferrocarril Belgrano Norte hacia Pilar, ya que ahí además de industrias hay comercios y zonas residenciales.

El objeto del precinto es vedar la llegada de nueva industria y que a lo largo de los años, una vez que las fábricas que hoy están se vayan, esos predios dejen de ser apto industrial y vuelvan a comercial o residencial.

“Es un proceso lentísimo, pero el día que una industria deje de usar un predio y se vaya, ese terreno dejará de ser apto para fábricas y volverá a ser residencial”, expuso el funcionario.

En cuanto al corredor industrial de la ruta 25 pero camino hacia Moreno, en la zona de Astolfi, Martignone explicó que ya está zonificado como industrial desde 1985, pero se refirió a la ordenanza que declaró el año pasado a la zona conocida como “Parada el Gallo” como de emergencia ambiental, y que estableció además que solo se podrían radicar en el área industrias de categoría 1 y 2, es decir las potencialmente menos contaminantes.

“Parada el Gallo” es una zona rural y residencial, que recibió a media docena de industrias en pocas hectáreas a lo largo de varios años, la mayoría de categoría 3, las más peligrosas, señaladas varias de ellas como las responsables de contaminar el aire, el suelo y el agua.

“Lo que va a ir ahí son unos depósitos y se prevé la instalación de un Parque PYME también, pero en principio va a ser solo apto para empresas 1 y 2, no las 3”, aseguró Martignone.

Plusvalía

Martignone, además, explicó que se aplicará una suerte de plusvalía que deberán pagar los dueños de tierras que se vean beneficiados con los cambios de determinados parámetros urbanísticos.

“En las zonas en donde un privado pueda construir, una vez aprobado el nuevo código, algo significativamente mayor a lo que puede actualmente, ahí debería existir a favor del Estado una plusvalía, que se aplicará solo si el propietario usa esos metros. Por ejemplo, si una persona puede ahora en su terreno hacer 3 pisos, pero pasaría a estar habilitado a hacer 5 tras el cambio del código, pero no los concreta y sigue con 3, no pagará plusvalía. Solo afrontará ese pago cuando haga uso efectivo de ese cambio de parámetro”, finalizó Martignone.

El nuevo código urbanístico es uno de los proyectos más ambiciosos del intendente Nicolás Ducoté, quien ya adelantó que será presentado en el Concejo Deliberante el mes que viene. Idea que promete una larga discusión y mucha más polémica.

De hecho, varias de estas modificaciones ya se pretendieron introducir el año pasado, pero en medio de fuertes tensiones políticas en Concejo Deliberante, dividido, decidió rechazarlas.